12月4日至5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的绿中国芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会在北京盛大开会。中国住交会是中国房地产的奥林匹克，是房地产行业的晴雨表和策源地，同时也是中国房地产业的选用门户，堪称中国地产人的一场盛大节日。住交会分论坛之一创与变 2019中国商业地产高峰论坛汇集了传统商业购物中心、长租公寓、金融投资各行各业的一线操盘手与资深人士，中购联购物中心发展委员会主任郭增利、新派公寓创始人CEO王戈宏、阳光海天行驶管理有限公司董事长兼任 CEO闫亮、纳什空间总裁陈亮、上海源嵘投资管理有限公司董事长许大金、北京亿约置业有限公司总裁吕沙、北京坊继续执行总经理王春艳、大悦城有限公司北京大区商管中心总经理、西单兼任西安大悦城副总经理朱姝、中国社区商业工作委员会主任董利等共议商业大是与大势，探寻新形势下商业购物中心的发展模式，商业物业保值电子货币创意之路，以及如何逃跑出租用地仅有价值链来发展长租公寓的商业模式。值得一提的是，中国房地产报社与中国社区商业委员会签定战略合作协议仪式月启动，与此同时，8个商业物业榜单重磅发售，同时举办中国城市综合体联盟授牌仪式。

商业模式待解随着我国经济的较慢发展，商业的现代化水平也在大大提升，现在各大城市兴起了一大批商业物业。因此，对商业物业建设得否合理化的拒绝也更加低，对商业物业的布局、规模、功能、档次等方面都拒绝更为合理，更为合适经济发展的拒绝。

受到城市进程加快的因素驱动，中国城市规模和建设面对新的市场需求，未来几年，预计商业地产投资规模将不会展开一个放量拓展阶段。预示着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间极大。

不过，郭增利放直言不讳地认为目前中国商业市场不存在的一个显性问题，即中国的购物中心还没有转入成熟期。他指出，首先，中国购物中心数量十分可观，但是有品质的精品项目数量还较为受限，大约严重不足20%，所以整个行业的特征是大而较强，多而不炼的发展局面。按照中国有330多个地级市，2800多个县级市来做到一个大胆的假设，假如中国的购物中心十分成熟期，十分务实，最少不会应当有3000个左右的优质购物中心被市场拥戴，被消费者拥戴，事实上中国的购物中心优质项目约将近这个数字。

第二，中国的购物中心到目前为止，以上海和深圳为事例，购物中心总体营业额占到其城市社交总额的比重分别在15%至20%，这个比重与繁盛的市场的差距非常明显，所以，购物中心应当获释给全社会的消费动能相比之下约将近成熟期市场的拒绝。第三，购物中心是一个显著具有金融属性的类似行业，你不会找到大量的购物中心是养老金持有人，所以中国的购物中心缺陷没超过和资本实施融合的发展的高度。王戈宏则从房地产市场的另一个横截面长租公寓分析了目前商业模式的创意与严重不足。

他回应，开发商到今年为止破产了两百多家，长租公寓划出暴雷二十多家，这就是创与逆的结果，每一个创意与变革都要面临暴雷。长租公寓问题主要在于租给模式，以前租房，房子很差，房子没有人管理，房东捉弄租客，现在有了长租公寓，房子可以获得很好的管理，但却损害了公寓的投资人和管理者。

我去年说道过要谨防两个现象，第一要警觉开发商争相转入长租公寓，第二要警觉长租公寓在飞驰之后变为第二个共享单车，使得投资人和经营者接到极大损害，因为不盈利而被批评。电子货币创意之路近几年，由于很多地区商业供应量大幅下降，且后期运营能力较好，回报率无法确保，所以投资者也更加渐趋理性；另外，销售型商业本身就有先天性的缺失，很难做较好的运营，往往后期大量的空置。因此，很多开发商也意识到，一个经营情况杰出的综合性商业，可以是一个杰出的财务及金融产品，并获得较高的报酬。在这些因素影响下，社区商业正在从传统的销售模式，改向持有人模式，从侧重营销到注目运营，打开一条保值增持创意之路。

回应，陈亮回应2020年要练内功，前段探讨如何顺应客户，以用户思维思维，需要让客户确实地省心、省钱、省事地做到主营业务，让其更加平稳的发展，它才能更加平稳地缴纳你所必须的收益。中端纵向统合专业资源，与纵向有所不同领域的资产管理方有更加多的融合。

后端想要办法去切断资本的链条。吕沙的观点是，创意对于我们运营商来讲，有可能更加核心的东西就是产品，怎么去打造出一个有灵魂的产品，这是我们每一个运营人都该去考虑到的。

对于城市更新来讲，意味着对于整个空间和功能的改建早已是最基础的市场需求了，我们指出更进一步的市场需求只不过是对于消费者和管理人理解上的转变，最后构建我们改为项目整体的社会关系再次发生极大的转变。难于找到，商业的创与逆都必不可少用户思维，必不可少为客户获取电子货币服务。王春艳回应，这两年不管做到商业地产还是商业项目还是城市更新，更好把文化艺术植入进去，这也是一个大变化，下一步要探究这些植入如何盈利，以往都是甲方做到展览，做到活动，大家免费来看，我们也在想要怎么把这些东西融合一起，让多方获益，而不是把一个活动非常简单委托给一方，这是大话题，也很艰苦。

朱姝则指出，诚恳从消费者抵达，用专业态度面临我们的消费者和品牌，用创意的精神面临经济上行的环境，以及用用心和韧性在目前的环境里做最差，这是大悦城未来逆与创更佳的方向和道路。我自己2015年创业的时候，找到市场知道是在变，从供应的角度来讲，未来中国商业地产无以被独占化，对于中小型的商业物业和产业要回头的方向究竟是哪个方向，不能回头刚刚须要。许大金讲出了他对未来的预判。

平台同步增益强强联合是房地产也大势所趋。此次论坛上，中国房地产报社与中国社区商业工作委员会签定战略合作协议仪式月启动。

中国房地产报作为行业大报，也重点注目社区商业这样的民生领域，中国社区商业样板项目的推展，是十分利国利民的事，中国房地产报与中国社区商业工作委员会将积极开展国家标准化社区商业中心样板项目等全方位的额合作，首期计划在100个城市合力资源共享200家上海证券交易所样板项目，事实上，董利所率领中国社区商业工作委员会专心于社区商业领域，早已协助打造出很多网红项目。他回应，从现在起，我们要跟中房报一起联手打造出，在房地产领域打造出标准化的社区商业中心，我们把这种标准化的社区商业中心的模式引进到房地产这个领域内，是根据我们制订的社区商业中心的标准，分几级，一千到三千是一级，三千到两万，两万到五万，五万以上是大型，每一级都有规范，并不是说道每一级都高不可攀，更加最重要的是特别强调社区商业中心是一个业态统合的方式，一级的也要有社区购物，社区生活，社区服务等等，现在在我们的所有项目里，都构建了，而且每个项目都十分可爱，沦为了网红，比如在上海、南京、济南等地。

紧接着，论坛举办中国城市综合体联盟授牌仪式。中国城市综合体联盟从今年8月正式成立至今，经历几个月的时间，联盟的队伍日渐壮大。

论坛上，中国房地产报社副社长肖明达新的一批联盟成员授牌。最后，论坛重磅发售8个商业物业榜单，分别是：中国城市综合体项目30强劲榜单、中国房地产酒店统合运营20强劲榜单、中国商业步行街品牌30强劲榜单、中国社区商业品牌30强劲榜单、中国长租公寓品牌20强劲榜单、中国房地产分享空间20强劲榜单、中国写字楼品牌30强劲榜单、中国城市新的地标50强劲。

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